Querétaro; su crecimiento anárquico y la burbuja inmobiliaria que se viene

En 1990, Querétaro tenía un millón 51 mil 200 habitantes, esto de acuerdo al Censo de Población que levanta cada 10 años el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). En 2000, el registro fue de un millón 404 mil 300 habitantes, y para el 2010 la creció a un millón 827 mil 900 habitantes.

En la Encuesta Intercensal, que también levanta el Inegi, se revela que Querétaro llegó finalmente a la barrera de los dos millones 38 mil 300 habitantes en 2015. Los números señalan que Querétaro duplicó su población en los últimos 25 años. El registro del Inegi muestran además que para duplicar los 232 mil 400 habitantes que habían en Querétaro en el año 1900, tuvieron que pasar 70 años, cuando se registraron 485 mil 500 habitantes.

Estos datos dejan claro el vertiginoso crecimiento poblacional que ha sostenido Querétaro, y que en poco tiempo ha pasado de ser un estado testimonial de México, a uno de los centros económicos y empresariales más importantes de la región, así como uno de los puntos más importantes de migración interna en México.

Pero a pesar de todo lo positivo que esto pueda suponer, los queretanos han sido testigos de cómo la calidad de vida y la sensación de paz que suponía el estado han ido disminuyendo de manera dramática y esto se debe, de acuerdo con Mariano Alberto Limón, socio fundador de Consulta Mx, una consultora de negocios especializada en el desarrollo inmobiliario, con presencia en ciudades como Monterrey, Guadalajara, Ciudad de México y Querétaro, a que el crecimiento mencionado ha sido anárquico.

«Yo diría que es anárquico. No hay una ciudad en México que pueda representar un modelo de orden en temas de crecimiento, sin embargo hay esfuerzos metropolitanos como sucede en Monterrey donde se crean subcentros de desarrollo entendiendo la lógica de la dinámica poblacional de las ciudades y haciendo lo que se conoce como planes metropolitanos de desarrollo», señaló en entrevista con Codicegrafía.

Zonas metropolitanas, en deuda con Querétaro

Si se habla de zonas metropolitanas como el motor del crecimiento ordenado, Querétaro ya tendría algo que decir al haber concretado hace unos meses la constitución de la Zona Metropolitana 1, que incluye a Querétaro, Corregidora, El Marqués y Huimilpan; y la Zona Metropolitana 2, del que forman parte Colón y Tequisquiapan. A pesar de eso, lo cierto es que para un estado que ha crecido poblacionalmente al doble en los últimos 25 años, el solo haber conformado legalmente estas zonas es insuficiente.

Querétaro perdió ya la gran oportunidad de ser un ejemplo urbanístico al haber dado su gran paso de pueblo a ciudad sin que se haya tenido un eje rector metropolitano como referencia, pero sin duda nunca es tarde para entender que el futuro pasa por la capacidad que tengan los municipios de entender que no son entes aislados en la geografía del estado, sino que sus destinos están intrínsecamente unidos.

Querétaro y su propia burbuja inmobiliaria

Además del crecimiento anárquico y desordenado, Querétaro vive actualmente otro problemática que está haciendo mella y que pronto traerá importantes consecuencias: su propia burbuja inmobiliaria.

Ante la escasez de viviendas de tipo social, la enorme inmigración que se registra y los altos precios de la tierra, en Querétaro se ha construido un mercado inmobiliario de vivienda media y superior con precios que sobrepasan la media, condiciones que suponen un sueño para las constructoras por el alto e inmediato porcentaje de retorno.

Sin embargo, Mariano Alberto Limón considera que esta burbuja podría reventar en no más de tres años, provocando una caída en los precios por una sobreoferta de vivienda media superior.

«Yo creo que tres años. ¿Cuál es el tema? Que ahorita todavía hay una demanda suficiente en relación a la oferta existente, aún cuando la absorción ha disminuido. Antes se hablaba de absorciones de cinco a ocho unidades por desarrollo al mes, ahorita ya se habla de absorciones de tres a cinco unidades. Cuando tienes esas absorciones e hiciste un edificio de 60 departamentos, ahí tienes un problema comercial».

Una vez que la burbuja inmobiliaria reviente, los desarrolladores tendrán que buscar nuevos nichos de mercado, por lo que regresarán a la construcción de vivienda social, que ha dejado de ser atractiva en los últimos años en Querétaro.

«A los desarrolladores no les gusta, les encanta la vivienda horizontal. Eso es insostenible. La vivienda social tiene que ser vertical, tiene que aprovechar la tierra de la misma manera que aprovecha la vivienda media residencial; desarrollos verticales con amplias áreas verdes, con espacios recreativos, donde la gente pueda convivir y mejorar su calidad de vida, en lugar de cumbres de asfalto con casas una tras de otra».

Mientras en Querétaro las viviendas de entre 65 y 75 metros cuadrados ya están rozando el millón de pesos, Limón afirma que en Nuevo León, en municipios conurbados, las viviendas de ese tamaño van de los 350 a los 450 mil pesos, lo cual demuestra que Querétaro, en términos absolutos, es de los estados con vivienda más cara en el país.

Subcentros urbanos independientes, la solución a la dispersión

El crecimiento exacerbado de Querétaro ha provocado que la densidad poblacional se haya dispersado de manera preocupante, ensanchando el tamaño de la ciudad y generando condiciones más complejas para que los servicios urbanos lleguen a todos los polos de la ciudad.

Además, esto ha acomplejado el ya de por sí maltrecho sistema de movilidad de Querétaro, por lo que la propuesta, de acuerdo con el socio fundador de Consultora Mx, es que como sucede de manera natural en la Ciudad de México, comiencen a constituirse subcentros urbanos independientes en las zonas más densas de la ciudad.

«Un subcentro urbano independiente significa que todo lo que necesita para vivir se encuentra en ese núcleo, no tiene que trasladarse al otro lado de la ciudad para tenerlo».

Para ello, Juriquilla ha sido la zona que mejor ha entendido esta situación, y aunque en forma natural no están definidas esas zonas, se debe trabajar para que Centro Sur, Bernardo Quintana-Constituyentes, Corregidora, El Marqués, o la zona de El Refugio logren concretarse como zonas independientes en donde sus habitantes tengan acceso a todos los servicios necesarios para su vida cotidiana.

Sustentabilidad también es Rentabilidad

Aunque la visión utilitaria de finales del siglo XX fue precisamente la que motivó el desordenado crecimiento de Querétaro en su momento cumbre, la nueva filosofía sustentable de principios del siglo XXI está cambiando la percepción de lo que debe ser una ciudad y, sobretodo, está comprendiendo que sin sostenimiento no hay nada.

Entonces garantizar lo sustentable se consideraba una innecesaria visión que entorpecía las ganancias, pero ahora el reto es concientizar a los desarrolladores de que la sustentabilidad también puede ser rentable, de acuerdo con Consulta Mx.

«Un proyecto rentable también es un proyecto sustentable. Yo creo que los desarrolladores más avanzados, los que tienen mayor conocimiento, buscan la rentabilidad junto con la sustentabilidad. Sustentabilidad y rentabilidad son dos cosas que van de la mano si las sabemos aprovechar».

Para Querétaro, resulta urgente entender que el gran mercado que ha supuesto en los últimos 25 años desaparecerá dentro de poco si no se es capaz de modificar el criterio con el que ha crecido, impactar en la ciudad actual y, sobre todo, virar el rumbo hacia el futuro. Para que el boom queretano trascienda otros 25 años, los conceptos deben cambiar. ¿Seremos capaces de adaptarnos?